2009年03月25日

不動産契約について2

ハルです、こんにちは。

今日は、お役立ち情報を書きます。
開業準備につきものの「不動産契約」は、多額のお金が動きます。開業準備の一場面として、注意が必要な場面です。そこで、今日は、それぞれの場面での不動産契約につき、ハルの経験と研究にもとづく(^_^;)「お役立ち知識・ノウハウ」を披露致します。


まず、なんといっても開業場所の選定は、不動産契約に密接に関係してきます。その場合、大きく分けるとて土地を調達して建物を建てて開院する場合と、建物の一室を借りて(貸店舗、貸家)開院する場合があります。この2場面についての注意点を書きます。

土地を買う場合ですが、売買価格が一番気になる所です。大きなお金が動くので神経質にもなる部分です。しかし、それと同じくらい重要なのは、「その土地の将来展望」です。診療圏調査で、その土地が開業に適するか否かは調べるでしょうが、不動産の面からも詳細に調べる必要があります。

例えば、その土地の周辺の将来的な都市計画や宅地開発計画の点などです。将来どんな道路計画があるのか、用途地域が変更になりそうなのか等々、市町村の都市計画課に言って調べるのです。仲介している不動産屋さんも重要事項説明として一定のことを知らせてくれますが、自分なりに知っておく必要があると思います。先生がその場所で、十数年以上医院クリニックを経営するのですから、先生自身も調べるべきだとハルは考えます。そうすると、将来自院の経営にとても役立ちます。私は数年前から、この立地の将来展望の調査にも力を入れて調べています。市町村では、「5年後の○○市」などというタイトルで将来計画を公表しています。それなどもチェックする必要があります。それにより思わぬリスク回避ができたり、また、メリットを受ける事ができたりします。

実際こんなことがありました。埼玉県のK市でのことです。検討していた候補地には、計画段階の道路が一部引っかかっていました。将来市道として整備されるかもしれないのです。道路ができると周辺は発展し地価も上がります。しかし反面、移転又は駐車場確保という問題点も出てきます。その点をどう考えていくかです。O院長は、そこで開業することを決断しました。私も同意しました。理由は、今後競争が厳しくなる以上、将来発展する要素にかけたのです。なんとそれが数年後に現実のものとなりました。道路計画が実施され敷地が一部削られたのです。しかし、その保証として隣地が割り当てられました。それも削られた面積の倍の土地です。その道路は、K市を縦断する重要な道路になりました。交通の便が良くなり、患者さんが広い範囲から来るようになりました。まさに予想が当たったのです。こんなことも実際にあるのです。土地については根気良く調べておきましょう。

貸店舗や貸家で開業する場合は、賃貸条件の交渉という問題が出てきます。不動産交渉は、私の得意場面です。数百回の交渉を経験してきて、色々勉強しました。その結果、無理のない交渉を推し進める事ができるようになりました。特に依頼者である先生の利益ばかりを追求しないことが、結果として先生のためになることを悟ったからです。

例えば、賃料にしても、つい下げよう下げようと交渉努力をしますが、それでは大家さんの心証を悪くしてしまうので、場合により大きな損を結果的に招くことがあります。大家さんが地元に住み、顔役である場合は、あまり値下げの交渉を強くしないことです。それより、最初の1,2年だけ安くしてもらい、後は当初の条件通りにするのです。その代り保証金や敷金をぐっと下げてもらうのです。これは交渉により十分可能です(場合により100〜200万円ぐらい下げてくれることもあります。これにはコツも経験値もいりますが)。その結果、大家さんも気分よく契約してくれ、地域に自院の宣伝をしてくれたりします。大家さんとは長期の信頼関係が続くのですから、自分の立場ばかり主張するのは結果として損になることが多いのです。

それから、共益費・管理費も要注意です。高額な場合は、その中身をはっきりさせることです。長期にわたって支払うものだけにしっかり中身を把握し無駄な出費を避けることです。ただ、その際の交渉は、相手の立場を尊重して話すことです。

とにかく不動産契約の交渉は、知識とコツがいります。次回は、開業後の不動産契約に関することについて書きます。



posted by ハル at 18:42| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 開業場所選定、不動産契約について | 更新情報をチェックする
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